Оценка нежилой недвижимости
Оценка нежилых зданий – комплексное исследование всех нюансов так или иначе влияющих на стоимость объектов капитального строительства, ценообразующих факторов и инвестиционного потенциала. Оценка подобной нежилой недвижимости может производиться для различных целей, к примеру:
- оспаривание кадастровой стоимости;
- внесение взноса в уставной капитал;
- совершение сделки купли-продажи;
- изъятие для государственных нужд;
- оформление наследственных прав и проч.
Оценка нежилого помещения: стоимость услуг и ценообразование
Ценообразование в каждом случае, когда проводится оценка нежилой недвижимости – индивидуально. С ориентировочной стоимостью услуг можно ознакомиться во вкладке «цены», однако итоговая стоимость работ определяется после изучения особенностей объекта оценки.
Цена услуг ни коим образом не связана со стоимостью нежилой недвижимости, а зависит лишь исключительно от трудозатрат по выполнению оценочных работ в отношении конкретного объекта недвижимости.
Оценка стоимости нежилого здания может занимать от 5 до 10 рабочих дней, проводиться как одним оценщиком, так и с привлечением сторонних специалистов, как с осмотром, так и без – именно эти факторы оказывает влияние на стоимость оценочных услуг.
Оценка нежилого имущества – это оценка следующей недвижимости:
- складов, ангаров;
- торговых помещений, будь то киоск, магазин или гипермаркет;
- офисных зданий;
- производственных помещений;
- отелей, гостиниц, хостелов и прочих объектов, которые не имеют жилого назначения.
Определять стоимость нежилой недвижимости всегда сложнее, чем жилой. Поскольку актуальная стоимость зависит не только от состояния здания, но и от многих других факторов, включая, например, износ инженерных коммуникаций, текущую и потенциальную рентабельность и так далее. Все эти элементы необходимо учитывать, т.к. они влияют на доходность нежилой недвижимости, назначение которой извлечение прибыли.
Независимая оценка нежилого помещения и этапы ее проведения
Первый: определение цели оценки.
В зависимости от того, для каких целей нужно найти стоимость нежилой недвижимости, методы и объем анализа будет разным. Например, если собственник хочет продать здание, его будет интересовать, какую сумму можно за недвижимость выручить – то есть, рыночная стоимость. Если планирует заложить в банке, нужно определить, какова ликвидационная стоимость. Или же чтобы сдать или снять недвижимость, нужно узнать результат оценки арендной платы нежилого помещения.
На этом этапе необходимо не только учесть цель, для которой производится оценка, но и получить полную характеристику объекта, включая физическое описание и юридические права.
Второй: разработка плана оценки.
Это необходимо, чтобы сократить трудозатраты оценщика и оптимизировать расходы клиента. План оценки включает в себя подробное описание предстоящих работ и их поэтапную стоимость.
Третий: анализ информации.
На этом этапе оценщик анализирует эффективность использования нежилой недвижимости по нескольким параметрам, в т.ч.:
- варианты использования, подходящие для этой недвижимости;
- влияние рыночных отношений в регионе на дату оценки на потенциальные и реальные варианты эксплуатации;
- эффективность всех возможных вариантов использования.
Четвертый: выбор метода оценки.
На основании вышеописанных данных оценщик выбирает метод оценки. Всего их три – сравнительный, доходный и затратный. С помощью каждого из них определяется промежуточная стоимость нежилой недвижимости. Впрочем, в настоящее время оценщики редко применяют все три метода, поскольку первичная информация как правило является неполной для применения всех методов.
Как правило, когда происходит оценка нежилой недвижимости используется сочетание двух методов: сравнительного и доходного. Но и их достаточно, чтобы получить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.